부담금
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개발부담금
I 개발부담금 제도
부동산투기에 대한 사회적 문제를 해결하면서 토지투기를 근본적으로 해결하기 위한 대책으로 1989년 12월 30일 자본주의 경제의 기본이념인 재산권 중 토지소유권을 절대적인 것으로 보지 않고 공공의 이익과 복리증진을 위해 토지의 사용, 개발, 수익, 처분 등의 행위에 의무와 제약을 부과한다는 것을 이념으로 한 토지공개념을 도입하게 되었고, 이를 기반으로 「택지소유상환에관한법률」,「토지초과이득세」,「개발이익환수에관한법률」을 제정하게 되었다. 그러나 이들 3법은 무분별한 토지과다소유를 견제하고 부동산 투기 등의 경기과열을 차단하여 부동산시장은 안정시키는데 크게 기여한 것으로 평가는 받고 있으나 그 순기능이 컷던 반면에 직접규제에 따른 일부 폐해도 있었으며 투기수요억제를 위한 규제에 치중한 나머지 정상적인 거래나 이용까지 위축시킨 부분도 있다. 그러던 중 1994년 7월 「토지초과이득세」는 헌법재판소의 헌법불일치 결정을 받음으로서 위치를 상실하였고, 1998년 「택지소유상한제」는 폐지하였으며, 1997년말 외한위기에 따른 IMF체제로 인해 부동산시장에 대한 경기의 급랭과 자산디플레이션에 의한 복합불황의 가능성이 제기되면서 토지공개념에 대한 검토가 진행되어, 「개발이익환수에관한법률」을 한시적으로 유보하다가, 부담금관리기본법의 제정으로 수도권지역은 2000년부터 2003년까지의 개발사업과, 수도권외의 지역에서는 2000년부터 2002년까지의 개발사업 한해서 한시적으로 부과하였다가, 2006년부터 전국적으로 개발부담금을 부과하고 있다.
I 제도의 목적
각종 개발사업 기타 사회적ㆍ경제적 요인에 따른 지가상승으로 발생하는 개발이익이 해당 토지소유자에게 사유화됨으로써 개발이익을 목적으로 하는 투기가 성행되는 것을 방지하고, 지가상승분의 일정액을 환수함으로써 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
I 용어의정의
1) “개발이익”이라 함은 개발사업의 시행 또는 토지이용계획 등의 변경 기타 사회ㆍ경제적 요인에 의하여 정상지가상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자(이하 ‘사업시행자'라 한다.) 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말한다.

2) “개발사업”이라 함은 국가 또는 지방자치단체로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등(신고를 포함하며, 이하 ‘인가 등'이라 한다.)을 받아 시행하는 택지개발사업ㆍ공업단지조성사업 등 법제5조에서 규정한 사업을 말한다.

3) “정상지가상승분”이라 함은 금융기관의 정기예금 이자율 또는 국토의계획 및 이용에관한법률 제125조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사한 평균지가변동율(당해 개발사업 대상 토지가 속하는 시ㆍ군ㆍ자 치구의 평균지가 변동율을 말한다.)등을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 산정한 금액을 말한다.

4) “개발부담금”이라 함은 개발이익 중 이 법에 의하여 국가가 부과ㆍ징수하는 금액을 말한다.
I 개발이익의 환수 및 개발부담금의 배분
1) 개발이익의 환수
국가는 법제5조의 규정에 의한 개발부담금 부과대상사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익을 이 법이 정하는 바에 의하여 개발부담금을 징수하여야 한다.

2) 개발부담금의 배분
법의 규정에 의하여 징수된 개발부담금의 100분의 50에 상당하는 금액은 개발이익이 발생한 토지가 속하 는 지방자치단체에 귀속되고, 이를 제외한 나머지 개발부담긍은 따로 법률이 정하는 토지관리 및 지역균 형발전특별회계(이하 ‘특별회계'라 한다)에 귀속된다.
I 대상사업
사 업 종 류 근 거 법 률
택지 개발사업 (주택단지 조성사업 포함) * 택지개발촉진법
* 주택건설 촉진법
* 산업입지 및 개발에 관한 법률
* 도시계획법
공업단지 조성사업 * 산업입지 및 개발에 관한 법률
* 중소기업진흥 및 제품구매촉진에 관한 법률
* 공업배치 및 공장설립에 관한 법률
* 도시계획법
* 수출자유지역 설치법
관광단지 조성사업 * 관광진흥법
도심지 재개발사업 * 도시재개발법
유통단지 조성사업 * 유통단지 개발촉진법
온천 개발사업 * 온천법
여객자동차터미널 사업
및 화물 터미널 사업
* 여객자동차터미널법 및 화물유통촉진법
골프장 건설사업 * 체육시설의 설치, 이용에 관한 법률 * 도시계획법
지목변경이 수반되는 개발사업 * 건축법
상기와 유사한 기타사업 (토지형질 변경허가,
산림훼손허가, 농지전용허가 등)
* 지역 균형개발 및 중소기업 육성에 관한 법률
* 체육시설의 설치, 이용에 관한 법률
* 도시계획법
* 산업입지 및 개발에 관한 법률
* 자연공원법 및 도시 공원법
* 산림법
* 농지법
* 국토이용관리법
* 초지법
I 사업규모
사업승인 시기 '97.6.25 이후 승인사업
지 역 - 직할·광역시중 도시계획 지역 660㎡ 이상
- 도시계획지역 : 990㎡ 이상
- 비도시게획지역 : 1,650㎡ 이상
- 개발제한구역에서 구역 지정당시 토지소유자가 사업시행토지 : 1,650㎡ 이상
비 고
(2개 이상의 지역에서 시행하는 경우)
둘 이상의 지역에 걸쳐 시행하는 경우에는 도시지역의 1m는 비도시지역의 2m로 보아 부과면적 산정
I 산출방법
구 분 과 정
1. 종료시점 지가 - 용도지역, 이용상황이 유사한 표준지를 기준으로 토지가격 비준율을 적용하여 산출한 준공시점의 토지가액
- 근거 : 개발이익 환수법 제10조, 령9조
2. 개시시점 지가 - 사업인가일 해당년도 1월1일 기준의 해당필지 개별공지지가 + 인가일까지의 정상지가 상승분
- 근거 : 개발이익 환수법 제10조, 령9조
3. 정상지가 상승분 - 사업인가일에서 준공인가일까지의 지가 상승분
- 연평균이자율 8%, 지가변동율
- 근거 : 개발이익 환수법 제10조, 령8조
4. 개발비용 - 토목공사에 투입된 제비용
(1) 순공사비(재료비+노무비+경비)
(2) 일반관리비
(3) 조사비(측량비, 기타 조사비용)
(4) 기타경비(전용부담금, 단지내 보상비 등)
(5) 기부채납가액
- 근거 : 개발이익 환수법 제11조, 령10조
5. 개발이익 - (1) - ( (2) + (3) + (4) )
종료시점지가 - (개시시점지가 + 정상지가상승분 + 개발비용)
- 근거 : 개발이익환수법 제2조
6. 개발부담금 - (5) x 25%
개발이익 x 25%
- 근거 : 개발이익 환수법 제2조, 제 13조
I 부과징수절차
I 검토자료
구 분 자 료
인 / 허가 * 사업계획 승인서(첨부-승인조건), 허가서(형질변경, 산림형질변,농지전용)
* 사업계획 변경승인서 또는 변경 허가서
* 준공검사필증
토 지 * 공시지가 (개별지가) 확인
* 토지매매계약서(검인계약서) : 국공유지매입, 경매, 수용 등의 경우
* 분양가 승인서 : 아파트 등 처분가격 제한된 경우
* 용도지역 변경사항 : 토지이용계획 확인 (취득시, 허가시)
개발비용 순 공사비 <도면> * 공사계획도
* 설계내역서
* 지적도, 현황도
* 토공사 : 종/횡단면도
* 사토장(토취장) 확인서
* 배수공사 우수평면도, 우수종단면도
* 구조물(옹벽)공사 : 전개도/상세도
<지출내역> * 설계내역서
* 도급계약서(내역서)
* 지출 증빙서류
일반 관리비 * 예정가격 작성요령 요율적용 (5%, 5.5%, 6%)
조사 설계비 * 측량비
* 설계비
기타 경비 * 대체농지 조성비
* 대체 조림비
* 전용 부담금
* 지장물 철거비
* 기부채납 토지가액
* 분묘 이정비
* 이주/철거 보상비